「テナント契約の初期費用が高すぎる！特に保証金が大きすぎる！」
「保証金ってそもそも何？相場はあるの？返ってこないって本当？」
テナント開業を控える経営者にとって、初期費用の中でも大きな割合を占める「保証金」は不安や疑問を感じやすいポイントです。
テナント開業に関しては大きな費用がどんどんかかってきやすいので、節約できる部分はしっかりしていきたいところですよね。
そこで今回は、テナント保証金の基礎知識から相場、保証金を抑える方法まで分かりやすく解説していきます。
テナントの保証金相場を分かりやすく解説
テナントの保証金とは？
そもそもテナントの保証金とはなんなのでしょうか？
テナントの補償金の役割や必要性について、基本的な知識を整理しておきましょう。
テナントの保証金の定義としては「大家さんの安心材料」
テナント保証金とは、借主が賃貸借契約を履行することを担保するために、貸主に対して預けるお金のことです。
敷金・保証金・敷引金など地域や物件によって呼び方は異なりますが、ここでは総称して「保証金」と呼んでいきます。
基本的には借主側に万が一のことがあっても賃料が保証される、大家さんの安心材料のことを保証金と定義して問題ありません。
テナントの保証金の主な用途
テナントの保証金は、主に以下の３つの用途に充てられます。
滞納家賃の支払いに充当
借主が家賃を滞納した場合、貸主は保証金から未払い分の家賃を回収することができます。
原状回復費用の支払いに充当
契約終了時に借主が行う原状回復工事が発生した場合、その費用に充当されます。
その他債務の支払いに充当
借主が建物や設備を破損した場合の修繕費用や契約違反による違約金など、賃貸借契約に関連する債務の支払いに充当される場合があります。
テナント保証金の必要性
テナント保証金は、先ほども説明したように貸主にとって賃貸経営のリスクを軽減するための重要な役割を担っています。
より具体的には、以下のようなリスクを軽減させる効果があるでしょう。
家賃滞納リスクの軽減
テナント経営は景気の影響を受けやすく、家賃滞納が発生するリスクが常に存在します。
保証金は、そのような場合の貸主の損失を最小限に抑えることが可能です。
物件価値の維持
借主の不注意や故意による物件の損傷は、貸主にとって大きな損失となります。
保証金として原状回復費用を確保することで、物件価値を維持する役割を担います。
円滑な契約終了
契約終了時の原状回復や費用負担をめぐって、貸主と借主の間でトラブルが発生することがあります。
保証金は、そのようなトラブルをスムーズに解決するための資金となります。
テナントの保証金の相場はどれくらい？
テナント保証金の金額は、「相場が〇〇円」と、法律で明確に定められているわけではありません。
保証金は一般的には賃料の6ヶ月～1年分が相場とされていますが、テナントのある地域や物件、業種や時代などによって大きく異なるのが実情です。
テナントの保証金の相場 地域による違い
一般的に、都心部や駅近など、利便性の高い地域ほど保証金は高額になる傾向があります。
これは物件の需要と供給の関係によって、賃料相場が高い地域では保証金の金額も高くなるためです。
- 東京都心部...賃料の10ヶ月～2年分
- 地方都市...賃料の3ヶ月～6ヶ月分
くらいが、現代の相場となっています。
テナント保証金の相場 業種による違い
飲食店や美容室など特殊な設備が必要となる業種や、騒音や臭いの発生リスクが高い業種は、保証金が高めに設定されることがあります。
これは、原状回復費用や近隣トラブル対応費用などを考慮した結果と言えるでしょう。
おおよその目安としては以下を参考にしてください。
- 飲食店...賃料の10ヶ月～1年分
- 美容室...賃料の8ヶ月～10ヶ月分
- 事務所...賃料の6ヶ月～8ヶ月分
- 物販店...賃料の6ヶ月～8ヶ月分
テナントの保証金 築年数や広さなど物件による違い
築年数の古い物件や広さのある物件は、原状回復費用が高額になる可能性があるため保証金も高くなる傾向があります。
またスケルトン物件の場合には内装工事費用が別途かかるため、その分保証金が高くなることもあります。
物件による違いの目安は以下を参考にしてください。
- 新築物件...賃料の6ヶ月～8ヶ月分
- 築古物件...賃料の8ヶ月～1年分
- 狭小物件...賃料の6ヶ月～8ヶ月分
- 大型物件...賃料の1年～2年分
スケルトン物件の場合には、だいたい賃料の1年～2年分 + 内装工事費用の数ヶ月～半年分を考えておきましょう。
保証金以外の初期費用も忘れずにチェック！
テナント契約時には、保証金とは別で、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃など、様々な初期費用が発生します。(敷金などは保証金に含まれる場合もありますが物件によって変わります。)
敷金は退去時に精算される場合が多いですが、礼金は返金されないケースがほとんどです。
これらの費用も考慮に入れて、資金計画を立てましょう。
テナントの保証金を安く抑えるポイントは？
テナント開業時の資金計画において、保証金は大きな負担となります。
そこで、ここではテナントの保証金を相場よりも抑える方法をいくつかご紹介します。
テナントの保証金を相場よりも抑える方法 保証金交渉してみる
保証金は、必ずしも最初に提示された金額を支払わなければならないわけではありません。
賃料の値引き交渉と同様に、保証金の減額交渉も可能です。
長期契約を結ぶことで貸主のリスクが軽減されるため、保証金を減額してもらえる可能性がありますし、家賃を数ヶ月～1年分前払いするなど、まとまった金額を前払いすることで、保証金を減額してもらえる場合があります。
さらには信頼できる連帯保証人を立てることで、貸主のリスクが軽減され保証金の減額につながることもあるでしょう。
交渉するのであれば、他の物件の保証金と比較してみてください。
相場よりもテナント保証金が高い場合は、減額交渉の余地があります。
テナントの保証金を相場よりも抑える方法 保証会社を利用する
保証会社を利用することで、貸主に対して保証金を支払う代わりに保証会社に保証料を支払うという方法があります。
保証料は一般的に賃料の1ヶ月分程度で、保証金に比べて少額で済みます。
ただし保証会社を利用するには審査を受ける必要があり、審査に通らない場合は利用はできません。
テナントの保証金を相場よりも抑える方法 保証金なし物件を探す
最近では、敷金・礼金ゼロ、保証金なしといった初期費用を抑えた物件も増えてきています。
ただしこのような物件は競争率が高いため、早めに行動することが重要です。
インターネットの不動産ポータルサイトや、不動産会社に直接問い合わせてみましょう。
テナントの保証金相場を分かりやすく解説まとめ
今回は、テナント保証金の基礎知識から相場、保証金を抑える方法まで分かりやすく解説していきました。
テナント保証金は大家さん側のコストの安心安全対策であり、貸主によっても大きくルールが変わる部分でもあります。
その分ある程度の交渉ができる場合も多いので、テナント保証金についてしっかり学んだ上で必要に応じて交渉を行っていきましょう。